przeniesienie własności nieruchomości

czynność rozporządzająca przeniesienia własności nieruchomości · umowa przeniesienia własności nieruchomości (kontekst rzeczowy)

Czynność prawna o podwójnym skutku zobowiązująco-rozporządzającym (KC art. 155 § 1 + 158): zobowiązanie do przeniesienia oraz samo przeniesienie własności; obowiązkowa forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

— Czynność prawna o podwójnym skutku zobowiązująco-rozporządzającym przenosząca własność nieruchomości — fundamentalna konstrukcja polskiego prawa rzeczowego. Klasyczna rzymska konstrukcja przeniesienia własności nieruchomości — w klasycznym ius civile wymagała mancipatio (formalnego aktu z 5 świadkami i librypensem) lub in iure cessio (procesowego aktu przed pretorem); w prawie poklasycznym uproszczono do traditio (wydania) z odpowiednią causae (np. emptio venditio, donatio). Klasyczne rzymskie zasady przeniesienia własności: (1) titulus + modus — dwa elementy: tytuł prawny (np. umowa sprzedaży) i sposób przeniesienia (mancipatio, traditio); (2) zasada kauzalności — przeniesienie własności wymaga ważnej causae; (3) periculum est emptoris — od chwili zawarcia umowy ryzyko zniszczenia rzeczy spoczywa na kupującym (dla rzeczy oznaczonych co do tożsamości). Pandektystyka XIX w. wykrystalizowała współczesny model. BGB §§ 873, 925 — Auflassung (formalne wyrażenie zgody na przejście własności): § 873 ust. 1 (do przeniesienia własności nieruchomości potrzebne są: zgoda uprawnionego i nabywcy + wpis do księgi gruntowej); § 925 (Auflassung musi być zawarta jednocześnie przed notariuszem); klasyczna niemiecka konstrukcja oddzielenia umowy zobowiązującej (np. Kaufvertrag) od czynności rozporządzającej (Auflassung) — abstrakcyjność rozporządzenia. Code civil art. 1138 (stary) — francuski model konsensualnego przejścia własności: solo consensu transferuntur dominia rerum (samym tylko porozumieniem przenosi się własność rzeczy). KC 1964 art. 155 § 1 + 158 — fundamentalna polska regulacja: art. 155 § 1 (umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły — klasyczna polska konstrukcja podwójnego skutku zobowiązująco-rozporządzającego, model francuski); art. 158 (umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego; to samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania — fundamentalna polska zasada formalna). Polski model: (1) PODWÓJNY SKUTEK ZOBOWIĄZUJĄCO-ROZPORZĄDZAJĄCY — KC art. 155 § 1 — sama umowa sprzedaży/darowizny/zamiany przenosi własność, nie wymaga osobnego aktu rozporządzającego (jak w BGB Auflassung); (2) KAUZALNOŚĆ — w odróżnieniu od BGB abstrakcyjności, polski model wymaga ważnej causae; nieważność umowy zobowiązującej powoduje nieważność rozporządzenia; (3) FORMA AKTU NOTARIALNEGO — KC art. 158 — bezwzględny wymóg, pod rygorem nieważności; (4) WPIS DO KSIĘGI WIECZYSTEJ — UKWH art. 5 — deklaratoryjny (potwierdza przeniesienie, nie konstytuuje go); rękojmia wiary publicznej KW chroni nabywcę w dobrej wierze; (5) RYZYKO ZNISZCZENIA — KC art. 535 (sprzedaż) — z chwilą zawarcia umowy ryzyko spoczywa na nabywcy. Polskie cechy w stosunku do BGB: (1) BRAK AUFLASSUNG — polski model uproszczony, jednoaktowy; (2) KAUZALNOŚĆ — zachowuje związek między umową zobowiązującą a rozporządzeniem; (3) WPIS DEKLARATORYJNY — KW potwierdza, nie konstytuuje.

Pojęcia nadrzędne

Pojęcia powiązane