← Prawo cywilne XIX i XX wieku
L5aedificatio in solo alieno · Bau auf fremdem Grund
ang. building on another person's land
— Stan faktyczny i sytuacja prawna powstała w wyniku wzniesienia budowy na nieruchomości stanowiącej własność innej osoby — klasyczna kategoria accessio. Klasyczna rzymska zasada superficies solo cedit (D. 41.1.7.10) — to, co znajduje się na gruncie, podlega gruntowi — fundament reżimu accessio: budynek wzniesiony na cudzym gruncie staje się z mocy prawa własnością właściciela gruntu; klasyczna konstrukcja klasycznego ius civile zachowana w pandektystyce. Klasyczne rzymskie kategorie budowli: (1) AEDIFICATIO IN ALIENO SOLO — klasyczna konstrukcja klasycznego ius civile, budowanie na cudzym gruncie; klasyczna fundamentalna zasada accessio: budynek staje się częścią gruntu (pars fundi); (2) IN BONIS — w niektórych szczególnych wypadkach budujący w dobrej wierze mógł żądać zwrotu nakładów (D. 6.1.38: actio negotiorum gestorum lub inna analogiczna konstrukcja); (3) IUS TOLLENDI — w niektórych wypadkach budujący w dobrej wierze mógł zabrać materiały budowlane (klasyczna konstrukcja zachowana w pandektystyce). Klasyczne rzymskie zasady ochrony budującego: (1) BUDUJĄCY W DOBREJ WIERZE — miał prawo do zwrotu nakładów koniecznych i użytecznych (klasyczna konstrukcja); (2) BUDUJĄCY W ZŁEJ WIERZE — z reguły tracił budowę bez prawa do zwrotu nakładów (klasyczna restryktywna konstrukcja). Klasyczne ius commune i pandektystyka XIX w. zachowały zasadę superficies solo cedit. BGB §§ 946-951 + 994-1004 — Verbindung mit einem Grundstück: § 946 (Verbindung mit einem Grundstück — gdy ruchomość zostanie połączona z gruntem w sposób trwały, własność gruntu rozciąga się na nią — klasyczna pandektystyczna konstrukcja oparta na superficies solo cedit); § 951 (Vergütungsanspruch — roszczenie o zwrot wartości rzeczy ruchomej, której właściciel utracił własność przez połączenie); § 1004 (Beseitigungsanspruch — roszczenie o usunięcie); klasyczna pandektystyczna konstrukcja oparta na rzymskim modelu. Polski Kodeks cywilny art. 191 + 231 + 226-227 + 235 — fundamentalna polska regulacja: KC art. 191 (własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową — klasyczna polska konstrukcja oparta na rzymskim superficies solo cedit i BGB § 946); KC art. 47 § 2 (część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych — klasyczna polska konstrukcja zachowująca jedność prawną nieruchomości); KC art. 231 § 1 (samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem — klasyczna polska konstrukcja oryginalna, łącząca elementy accessio i nabycia własności gruntu); KC art. 231 § 2 (właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem — klasyczna polska konstrukcja symetryczna chroniąca właściciela gruntu); KC art. 226 § 1 (samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy; zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi); KC art. 227 (samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi — klasyczna polska konstrukcja ius tollendi oparta na klasycznym ius civile); KC art. 235 § 1 (budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność; to samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste — klasyczna polska konstrukcja odrębnej własności budynków na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, szczególna polska osobliwość, klasyczna polska reforma odchodząca od klasycznej rzymskiej zasady superficies solo cedit); KC art. 235 § 2 (przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym). Polska konstrukcja budowy na cudzym gruncie: (1) ZASADA OGÓLNA — KC art. 191: superficies solo cedit, klasyczna polska konstrukcja oparta na rzymskim modelu; budynek wzniesiony na cudzym gruncie staje się własnością właściciela gruntu z mocy prawa; (2) WYJĄTKI: (a) ODRĘBNA WŁASNOŚĆ BUDYNKÓW NA GRUNCIE ODDANYM W UŻYTKOWANIE WIECZYSTE — KC art. 235: szczególna polska konstrukcja odchodząca od superficies solo cedit; klasyczna polska osobliwość zachowana z PRL; (b) PRAWO ZABUDOWY (W KONTEKSCIE HISTORYCZNYM, ustawa z 26 X 1946 r.) — historyczna polska konstrukcja przekształcona w użytkowanie wieczyste; (3) OCHRONA POSIADACZA W DOBREJ WIERZE — KC art. 231 § 1: prawo żądania przeniesienia własności gruntu, gdy budynek przewyższa znacznie wartość gruntu; klasyczna polska konstrukcja oryginalna, klasyczna polska reforma; (4) OCHRONA WŁAŚCICIELA GRUNTU — KC art. 231 § 2: prawo żądania nabycia gruntu przez budującego, gdy budynek przewyższa znacznie wartość; klasyczna polska konstrukcja symetryczna; (5) ROSZCZENIE O ZWROT NAKŁADÓW — KC art. 226: zwrot nakładów koniecznych i użytecznych; klasyczna polska konstrukcja oparta na BGB § 951; (6) IUS TOLLENDI — KC art. 227: prawo posiadacza zabrania połączonych przedmiotów; klasyczna polska konstrukcja oparta na rzymskim modelu. Polskie typy budowy na cudzym gruncie: (1) BUDOWA W DOBREJ WIERZE — KC art. 231 § 1: posiadacz może żądać przeniesienia własności gruntu; klasyczna polska konstrukcja chroniąca dobrą wiarę; (2) BUDOWA W ZŁEJ WIERZE — restryktywne zasady, posiadacz traci budowę bez prawa do zwrotu pełnych nakładów; (3) BUDOWA NA GRUNCIE ODDANYM W UŻYTKOWANIE WIECZYSTE — KC art. 235: budynek staje się własnością wieczystego użytkownika; klasyczna polska konstrukcja; (4) BUDOWA NA GRUNCIE WSPÓŁWŁAŚNIKÓW — KC art. 199 + 211: wymaga zgody współwłaścicieli, klasyczna polska konstrukcja chroniąca współwłasność; Polskie cechy: (1) UNIKALNA KONSTRUKCJA Z KC ART. 231 — szczególna polska konstrukcja, klasyczna polska reforma chroniąca posiadacza w dobrej wierze przez przeniesienie własności gruntu; klasyczna polska osobliwość, w odróżnieniu od klasycznej rzymskiej restryktywnej konstrukcji; (2) ZACHOWANIE ZASADY SUPERFICIES SOLO CEDIT — KC art. 191: klasyczna polska konstrukcja oparta na rzymskim modelu; (3) WYJĄTEK W POSTACI ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI BUDYNKÓW — KC art. 235: szczególna polska konstrukcja oparta na użytkowaniu wieczystym;
Źródło: Superficies solo cedit (D. 41.1.7.10); ius superficiei rzymskie; Code Napoléon (Code civil 1804, obowiązujący w Królestwie Polskim obok Code Napoléon) art. 552, 555; ABGB §§ 414-419; BGB §§ 94, 946; KC 1964 art. 191, 224-226
Kolekcja: prawo rzeczowe